Pour les loyers, il est urgent d’attendre
Le ministère du Logement va prendre son temps pour formuler un nouveau texte relatif au plafond des loyers. En attendant, on garde la vieille recette avec quelques aménagements.
En supprimant, dans le projet de réforme de la loi sur le bail à loyer, le volet relatif au plafond des loyers, le gouvernement entend tout bonnement conserver les anciennes dispositions, à quelques détails près.
Les locataires se réjouiront, sans doute, de ne plus payer que la moitié des frais d’agence, partagés désormais avec les bailleurs, ou que la garantie locative soit réduite de trois à deux mois de loyer. Pour le reste, il sera fait mention dans le bail que le loyer demandé respecte le plafond légal actuellment en vigueur.
Le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une location, d’une colocation ou d’une location à baux multiples ne peut pas être supérieur à la limite du loyer annuel maximal défini par la règle de 5 % du capital investi dans le logement.
Le précédent gouvernement avait essayé de passer à 3,5 %, voire 3 % pour les passoires énergétiques avec une série de contraintes pour le propriétaire, qui devait fournir un certain nombre de documents prouvant ses investissements. Le montant du capital investi devait être indiqué dans le contrat de bail.
Retour à la case départ depuis mardi, le gouvernement ayant décidé de réviser complètement les dispositions prévoyant la réforme du plafond des loyers. Le ministère du Logement se donne le temps de la réflexion.
Pour trouver un rapport équilibré entre les besoins des locataires et des propriétaires, le gouvernement prendra soin de faire une analyse détaillée. Une nouvelle proposition sera formulée «en temps utile», sans plus de précision sur les délais.
En attendant, la loi de 2006 reste d’application et pour déi Lénk, elle est réputée inefficace par tous les partis vu qu’elle ne freine pas l’évolution des loyers. «La situation des locataires a été aggravée par des décisions de justice qui ont complètement remis en cause le principe fondamental de la loi sur les loyers», accuse la Gauche.
Il est un fait que les décisions de justice démontrent que c’est la valeur marchande du bien par rapport au marché qui est déterminante, loin, parfois, de la base du capital réel investi. La loi précise que si le capital investi ne peut pas être déterminé sur la base de pièces justificatives, il peut également être estimé par un expert assermenté en bâtiment.
«Il n’y a ainsi plus d’obstacles aux loyers surévalués et injustifiés», regrette déi Lénk, jugeant le gouvernement «arrogant», qui «supprime simplement les locataires de sa carte du Luxembourg». Les cadeaux fiscaux accordés aux investisseurs et aux promoteurs n’ont jamais rien changé à la situation.
Faire vite
Le gouvernement veut encore y croire. Hier, le ministère du Logement a communiqué les changements importants pour les locataires, qui ne pourront disposer que d’un bail écrit à l’avenir : fini les accords verbaux.
La règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale des loyers de 10 % (lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne pourra donc pas être augmenté de plus de 10 % à la hausse). L’ancien ministre Henri Kox avait imaginé qu’en cas de hausse supérieure à 10 % constatée pour une adaptation de loyer, le locataire disposerait de deux ans avant de devoir payer le montant total de la hausse du loyer.
Les autres aspects importants figurant au projet de loi, qui ont été en grande majorité approuvés par les milieux concernés, sont maintenus.
La notion de «logement de luxe», qui permet d’éviter l’application du plafond du loyer, sera abolie. Le gouvernement espère faire voter la loi «très prochainement». Les amendements gouvernementaux sont dans les tuyaux.
Tout sur la colocation
Le projet de loi prévoit des dispositions légales spécifiques à la colocation, qui font encore défaut dans la législation actuelle.
Entre les locataires et le bailleur est établi un contrat de colocation unique. Les colocataires établissent par écrit un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location.
Lorsqu’un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, il donne un préavis de trois mois et il est tenu, avant l’expiration de son préavis, de chercher un colocataire remplaçant ou de démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.
Contrairement à la colocation, la location de chambres meublées (ou cohabitation) est une location à baux multiples établis entre le propriétaire individuellement avec chaque locataire. S’y appliquent, pour chaque bail individuel, les règles prévues pour tout bail à usage d’habitation.
